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楼市最新走向!房地产税箭在弦上,棚改接近尾声?

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发表于 2019-3-15 14:37:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
3月5日,天下人大在北京开幕,李总理做了政府工作陈诉。

陈诉中关于楼市的部分并不多,大概可以概括四点,这四点将深刻影响本年房价的走向,本日我们来做个解读。

关于房地产税
陈诉原文:
“深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度,推进中央与地方财政事权和付出责任分别改革。健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”
随后3月8日,天下人大表示:将落实订定房地产税法,确保准期完成。
不管是稳步推进也好,还是准期完成也好。
看来征收房地产税已经箭在弦上!
其实这几年,天下不动产同一登记、天下住房信息联网、70年产权续期修法等题目都逐一办理,降服了征收技能上的困难。
征收房地产税的目的是什么?
增长财政收入。
如今地方政府的重要财政收入泉源是卖地,像合肥和南京两个城市,2015年地皮出让金占据财政收入的80%以上了!
但是这种模式是不可连续的,地皮早晚有卖完的那一天,尤其像北上广深等一线城市,如今已经到了没地可卖的局面,以是如今政府把税收转移到了存量房市场。
我们来替政府简单算笔账,根据易居发布的陈诉表现, 2016 年底我国城镇存量住宅修建面积约为 211 亿平方米,天下商品房成交均价7546元/平方米,可以推算出16年我国存量商品房屋总市值在150万亿左右,房地产税是按照评估值来征收的,这么大的当量,对于地方政府来讲,是一块大肥肉。
房产税大概会怎么征?
其实上海和重庆早在2011年就开始试点征收房产税了,我们来看看这两个城市是怎么征收的:
假如你是上海户口,买第二套房,人均住房面积凌驾60平米,凌驾的部分要交税,假如是外地户口,首套房人均凌驾60平米的部分,也要交税,税率分0.4和0.6两档。纳税额按买卖业务代价的70%缴纳。
上海的房产税针对的是新购住房市场,而重庆的征收对象是针对存量房市场,税率1.2%,非常高,重要针对个人独栋和高档住宅。
这两个城市有什么区别呢?
我们举个例子,好比上海的一个贪官,有10套房乃至更多房,他是不消交税的,由于那不是新购的房屋,而这个贪官假如在重庆,他就必须交税,由于重庆的政策就是打击市场上拥有多套房的谋利客和贪官。
从而制止肆意炒房、恶意拉抬房价的谋利举动,我个人还是比力喜好重庆模式,劫富济贫,收上来的税应用到教诲、医疗、治安等公共服务上,对老百姓来讲,是一件功德。
假如房产税在天下开始全面征收,很有大概会延续上海和重庆的模式,大概搞一个两者的团结版,但是重庆模式是不受地方政府接待的,重庆试点征收房产税后,2011年只收了2.4亿,对财政收入增长的贡献微乎其微。而上海当年征收166亿,以是我的判断上海模式得到鉴戒的大概性比力大。
房产税会让房价下跌?
有人说,房产税来了,会让房价应声下跌,我以为要分城市看,2011年到2018年,8年间上海和重庆的房价都出现了较大幅度的上涨。这分析房产税对这类城市的房价并没有产生影响。
影响房价的因素有很多,终极会体如今供需上,由于供需决定代价。北上广深等大城市,并不缺生齿流入,尤其外来年轻人居多,对住房的需求非常刚性,即便征收房地产税,也不会对房价带来太大影响。
除此之外,供过于求的四五线城市以及小县城就比力伤害了,生齿流出和购买力弱导致需求并不强劲,对于如许的城市,房地产税假如真的到来,大概是落井下石。
但是这类城市可否征收房地产税,还是个问号。
房地产税会转移给租房者?
房地产税是增长房屋的空置资本,有多套房的人会把房子租出去来抵消持有资本,这会增长出租房屋的供应量,别的房租是跟老百姓的现实收入息息相干的,租金太高,出租率就会降落,以是房地产税让房租上涨这个判断是不符合现实逻辑的。

新型城镇化
陈诉原文:
深入推进新型城镇化,对峙以中央城市引领城市群发展。抓好农业转移落户,推动城镇根本公共服务覆盖常住生齿。
所谓新型城镇化就是都市圈,中国将进入都市圈期间。
都市圈就是大城市化,之以是要走大城市化,就是由于大城市有更多的就业机会,更好的资源,吸引生齿不停的涌入。
什么是都市圈?
都市圈就是说一个城市群内部,会有一个中央城市,这个中央城市必须是超大大概特大城市,也就说城区生齿在500万以上。
通过中央城市去动员周边中小城市的发展,都市圈的半径是以通勤时间为考量的,大概就是上放工的时间在1个小时以内。
哪些地方最有潜力发展为都市圈?
9个国家级中央城市:
北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、郑州和西安。


我国如今的城镇化率在60%左右,而发达国家的城镇化率在70%~80%,这意味着未来还会有1亿人进城落户,而这些人将重要流向都市圈内。
都市圈会让房价走势出现分化。
房价的长期决定因素还是生齿,都市圈洽洽是聚拢生齿的新型城市形态,以是都市圈之内的房价,长期看有升值潜力。
像北上广深等一线城市的房价,依然具有升值潜力。
属于国家中央城市的二线省会城市,房价同样有升值潜力。
别的,随着交通的便利,围绕在中央城市1小时通勤圈内的小城房价,会渐渐向中央城市看齐,以是这类城市的房子,未来15到20年黑白常有升值潜力的。
像北京周边的北三县、燕郊,上海周边的嘉兴、昆山、太仓,深圳周边的东莞、中山、惠州。

关于棚改
陈诉原文:
继承推进保障性住房建立和城镇棚户区改造,保障困难群体根本居住需求。
已往几年,我们国家的棚改力度非常大,这也是导致三四线城市房价大涨的重要缘故起因,棚改成为地方政府拉动经济增长的本领,以后不会如许了,固然还会继承棚改,但是棚改的目的还是办理困难群众的居住需求,也就说更加风雅化。
2019年天下棚改目的量大幅锐减。


山东、山西、河南降幅凌驾70%,新疆、青海降幅凌驾50%,西藏、四川、浙江、海南降幅凌驾30%
作为天下棚改第一大省的山东,2019棚改操持为21万套,而2018年现实完成量高达85.17万套,降幅高达75%。
作为天下棚改第二大省的河南,2019年棚改操持为15万套,而2018年操持套数是50万套,现实完成66.33万套,降幅为70%以上。
2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》中明确提到2020年根本完成城市棚户区改造的任务
天下棚已经到了收官阶段。
一旦棚改取消,对棚改依赖度高的城市,房价就相称伤害了。
所谓依赖度就是棚改钱币化安置的面积占住宅贩卖面积的比例。
根据克而瑞发布的《2018年天下棚改白皮书》,新疆、青海、内蒙古对棚改依赖度最高,占比凌驾50%,陕西、贵州、黑龙江、吉林、湖南等省份次之。


对棚改依赖度大、阔别中央城市和都市圈的三四五线城市和小县城,假如再没有强产业支持,那房价下跌的概率就很大了。

关于调控计谋
陈诉原文:
更好办理群众住房题目,落实城市主体责任,改革美满住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳康健发展。
本年的调控思绪还是因城施策,每个城市根据自己的情况去调整调控步调,高层只有一个要求就是要稳,房价不能出现大跌大涨的征象,假如出现,那就是城市主体的责任,要问责的。
PS:本年的楼市,你怎么看?
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