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中海地产系年内豪掷758亿抢地 净负债率上升逼近40%红线

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发表于 2019-7-24 07:20:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
2019年的楼市,有人高兴有人忧。
在泰禾团体、新城控股这些民企新贵遭遇资金链危急、“黑天鹅”事故时,以中海地产、保利发展为代表的央企地产商逆势崛起,成为地皮市场的高级玩家。
7月15日,久违的北京土拍市场,中海地产以79.4亿拿下丰台造甲村地块,荣升本年总价“地王”;单体竞拍、强盛的资金气力,逼退了其他连合体对手。
不停妥当、低调的中海在本年暴露了猛烈的一面。据21世纪经济报道统计,本年制止现在,中海系已豪掷758亿拿地,位列房企拿地排行榜前三。
充裕的资金、极低的融资本钱、超低的净负债率,以及快速的贩卖和回款,令中海有底气在地皮市场一展雄风,进而促进其贩卖和营收规模的扩张。
颜开国回归两年来,中海已在规模上发力,2019年表现似乎更为激进。在房企贩卖排行榜第7位倘佯了数年之久,随着公司在地皮和贩卖上的显着增长,中海本年有望迎来排名的突破。
中海是本年央企、国企配景的地产商团体发力的一个典型样本。在房地产调控、融资趋紧的配景下,国资地产商将携融资、拿地等优势,重新改写房企的竞争格局。
进取型中海

造甲村地块,位于北京主城区,不限价、不限“70/90”,住宅面积大,是本年地皮市场的“香饽饽”,但66.84亿元的起拍总价,令多数房企只能望之兴叹。
“本年许多中小房企钱都很紧。”最终,只有金茂+宝龙+骐骥、首开+保利+城建+建工、中海、合生等4家企业及连合体报价参加竞拍,最终花落中海。
此前的6月24日深圳土拍,中海还以54.08亿元拿下深圳光明一宗地,可售楼面地价3.9万/平方米,革新光明地价。
这两幅“地王”,并没有凌驾2015、2016年的天下总价、单价地王,中海有关人士表现,地价均符合预期,测算可有公道利润,从中亦也可看出中海的进取之意。
“观察地皮均匀本钱自己意义不大,假如在三四线都会买地,地价(固然)自制,一线都会就比力贵。我们一样平常不会比买地面积、买地代价,我们看的是回报率。”在2018年业绩会上,中外洋董事局主席兼行政总裁颜开国曾云云表现。
靠近中海的人士称,中海风俗单打独斗,而且喜好买净地。本年以来,除了北京、深圳,不停深耕一二线的中海,还在厦门、杭州、苏州、宁波以及粤港澳等地频仍拿地。
公告表现,本年1至6月,连同中海宏洋在内,中海系公司一共出资640亿元拿地。若再加上7月所拿地块,年内买地已达758亿,仅次于碧桂园、融创。按照年初筹划约1350亿港币的地皮投资额度,制止现在,中海已经花去了泰半。
将时间拉长到三年来看,可见中海的投资力度逐年加大。2017年,中海付出的地皮出让金总额是1045.1亿元,2018年为1100.9亿元,本年预计会凌驾前两年。
这背后是这家40年的老牌央企重回规模竞争赛道。国盛证券指出,2006年至2011年的中海地产,规模曾排名第二,但2012年-2017年间由于人事调解及策划战略等因素,贩卖大幅放缓,规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超,排名掉至天下第7。
2017年颜开国回归中海后, 拿地和贩卖都显着提速,但近两年贩卖排名并未上升,营收更是表现不佳。
2019年,颜开国将中海的贩卖目标定在了3500亿港元。这一目标非常审慎,但究竟上中海已表现排位上升的锋芒。
上半年,中海完成合约物业贩卖额1942.02亿港元,同比增长约28.74%,增速在前十大房企中居于第一;完玉成年贩卖目标的55%,高于行业均匀程度。
颜开国夸大,中海对规模的追求是服务于利润的。蝉联房企“利润王”15年的中海,不会放弃这一焦点诉求;中海在拿地上亦秉持审慎战略,不想错拿一块地而影响全局。
融资优势凸显

1979年成立于香港,1992年上市的中海地产,具备央企和外资双重配景,控股股东为中国外洋团体(中国构筑全资子公司),持股比例为56%。
良好的国资配景加上40年不动产开辟运营履历,中海是房企中一个特别的存在。中海本年上半年的“高调”,一大焦点因素是充裕的、极其低本钱的融资。
据国盛证券数据,2018年中海的融资利率低至4.3%,在房地产龙头企业中,排名第一。
本年初,中海发起了一笔高达300亿港元的银团贷款,创造了公司史上最大的单笔融资记载。
中海没有对外公布这笔融资的利率,对比此前2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%,业内预计其利率也相差不多。
险些同时,中海又发行两笔共35亿人民币的公司债,利率分别为3.45%、3.75%。
7月8日,中海初次在香港设立境外中期票据(MTN)筹划,包罗票息为3.45%的10年期美元债,以及5.5年期20亿元港币固息债券, 票息仅2.90%。
据不完全统计,不算银行开辟贷,本年中海境表里融资总额已约400亿港元,均匀利率或低至3%以下。
国盛证券指出,基于低负债率、高名誉评级以及充裕的在手资金,在行业融资情况收紧的情况下,中海融资本钱具备极大优势。
超低的融资本钱加上偏低的净负债率,“秒杀”其他一切房企,也让中海在地皮市场合向披靡。
别的,与大多数房企相比,中海另有着很大的加杠杆空间。从2011年开始,中海的净负债率就保持在30%左右,2018年的净负债率为33.7%,在Wind的2018年龙头房企净负债率对比表中居于最低位。而一同参加造甲村地块竞拍的合生2018年净负债率为70%,金茂71%,保利则到达80%以上。
不外,制止2019年一季度,中海银行结余及现金为959.8亿港元,净借贷比率上升5个点至38.3%,已迫近公司早先定下的40%红线。

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